学区房及好学校价值分析
主要结论
为什么买学区房
- 以前大家认为的很多买房附加资源已经不跟房产强绑定。
- 好公立学校仍然跟学区房强绑定，但要注意未来教育改革的风险。
- 买房，特别是买学区房，是过去最成功的大类资产配置之一，但要注意未来的风险。
好学校的价值
- 中国好的公立学校是不对学生择优的，但是通过学区房间接对家长进行筛选。
- 大家判断好学校主要根据过往升学情况和口碑。这两者都有价值，但要注意适用范围。
- 升学率高可能是因为学校好（老师，学生氛围），也有可能是因为生源好。这两者对教育投资决策影响不同。
- 一个判断学校价值的方法是：中考成绩类似的学生，在进入不同高中（好的公立，一般公立，私立）学校后，高考成绩的变化情况
英国的研究
- 英国有三类学校，一般公立，筛选生源的好公立学校和私立学校。后两者的标准化测试成绩明显好于一般公立学校。
- 学术成绩 = 学校价值 + 学生遗传因素 + 家长因素（收入，教育理念）+ 学生之前的学术水平和成绩
- 择优的公立和私立学校，之所以能取得更好的平均学术成绩，主要是因为在择优过程中筛选了更好的生源（更“聪明”的遗传基因，更好的家长，过去取得更好成绩的学生
个人想法
- 如果有可能，选择“凭孩子本事录取”的择优学校。这样无论是学校最终的平均成绩，还是孩子间的学术氛围，都是很不错的。
- 如果其它因素相差不大，优先选择“大家也觉得好的”学校。因为口碑可能会非标准化成绩录取有帮助。（例如美国大学录取对高中的筛选）。
- 如果压力不大，买学区房从投资角度（资产过往的风险和收益）和子女教育角度（间接筛选家长，学校口碑）也是个好的选择。但是要注意投资的风险和对学校有合理期望，不要举全家之力并且把不合理的期望和压力转移到孩子身上。
背景
在中国，买房和教育是两个特别重要的话题。而且这两个话题通过“学区房”这个概念紧紧地联系到了一起。一方面，买房是上好公立学校的必要条件之一；另一方面，有好学区的加成，也会使得一套房子的价值大幅提高。
今天我们来简单分析下，大家为什么买学区房，以及学区房和好学校的价值分析。
为什么买学区房
关于中国的房地产为什么能走出一个20年大牛市，以及估值大幅高于全球平均水平，有一个主要的观点是中国的房子因为附加许多公共资源，比如落户，教育，医疗等，所以跟其它国家不一样。
现在我们回头再来看的话，很多理由已经不太成立了：
- 落户。现在在绝大多数城市，有房产不是落户的必要条件。一方面很多地方大幅降低落户门槛，户口不再稀缺；另一方面落户也可以放在社区集体户口等地方，不需要一定有房产。
- 医疗等公共资源。大多数的公共资源已经不依赖房产，大部分只需要当地缴纳社保即可，小部分也是有跟户口绑定，而不是跟房产绑定。
- 教育。如果能接受统筹去“普通”学校，则房产也不是教育的必要条件。而且大部分的房产其实也不是“学区房”，意味着它们附加的教育价值本身也不多。
按照我的个人的看房，目前买房可能仍然成立的理由有：
- 买房相对与租房的更好的心理和生活体验。不可否认，买房整体上体验会比租房好。不过这个问题不是中国独有的，而是全球共同的。这个更多的是一个选择问题，这个由每个人愿意为买房相对租房体验提升付出的溢价来决定。
- 买房的金融属性。在过去十几年，一线城市的房产是一个年化回报15%，最大回撤低于20%，并且可以加3倍没有强平风险杠杆的优质资产。如果基于这一点预测未来的话，那买房作为一种投资也是一个好的选择。但这里最核心的一个点是：我们是不是觉得房价未来的走势会跟过去一样。这个跟买股票一样，不同的人对估值和风险的偏好不同。
- 一线学区价值。尽管上面提到大部分房产的教育附加价值不强，但是学区房是很多一线好学校的必要条件。很多人为了小孩能去好的公立学校读书而购买房产，这个也完全可以理解。同时，基于过去的数据来看，学区房因为教育附加的稀缺性，大部分会觉得它们更加保值和值得投资。这一点跟上面的金融属性相关，这里就不再展开了。简单来说，学区房如果比作股票的话，是一个类似有垄断和稀缺性而有了更高估值的资产（比如。。茅台?)。但是这种稀缺的高估值资产长期走势一定会跑赢大盘么？这个至少我个人是有疑问的。比如说最近上海和北京在进行的公民同招和划片招生。
好学校价值分析
那接下来我们再来看一下学区房背后的优质公立学校。
有几个问题需要先明确一下：
- 优质公立学校本质是对学生不择优的。也就是说学校不能对学生进行筛选，只要有房有户口，就要接收。当然了，通过高价的学区房，学校间接的筛选了有高付费能力和教育投资意愿的家长。
- 作为对比，优质民办学校（上海现在可能是个例外）是可以对学生和家长择优的。同时通过高昂的学费，学校同样间接的筛选了有高付费能力和教育投资意愿的家长。
接下来我们再看一下大家怎么判断学校是一个好学校：
- 升学情况。目前公立学校不允许做官方排名，但是网上有很多非官方的升学人数和升学率排名。
- 口碑情况。除了升学情况，大家也会根据朋友之间和网上的口碑进行筛选。
口碑这个问题很有趣，这里简单讲一下我的看法。如果下一步的升学（比如小升初，或者美国大学的录取）学校是择优的话（筛选学生），那么现在选择一个高口碑学校可能是正确的。因为我们了解到的高口碑，很可能在下一所学校录取官那边也是高口碑，这个会对学生录取有一定的加成。所以如果其它条件差不多的话，我们可以优先选择“别人也觉得这所学校好”的学校。
关于升学情况，这个是很直观也比较少有争议的点。但是这里我有一个最关键的问题:
学校的升学好，是因为学校老师教得好？同学学习的氛围好？还是因为本身的生源好？
这个问题其实是影响教育投资决策的一个关键问题：
- 如果升学率高是因为老师教得好或者同学学习氛围好，那学校的升学率数据对我们就很有参考价值。因为我们的小孩送过去也能得到好老师的指导。
- 但是如果升学率高主要是因为学校本身的生源好的话，那升学率数据对我们的参考价值就会大打折扣。因为如果我们的小孩真的天赋比学校平均生源差很多的话，我们即使努力把小孩送到好的学校，但是可能老师和同学也不能帮我们太多。
如果真的要衡量好学校的价值，严谨一点的话，要做类似AB测试的分析。我们要分析进学校前同样学术水平的学生，他们在进入不同学校后的成绩变化情况。如果具体一点的话，以我们可以分析：
中考成绩类似的学生，在进入不同高中（好的公立，一般公立，私立）学校后，高考成绩的变化情况。
中考和高考的好处是都是标准化测试，可以作为学术能力的一个对照，同时大学的录取主要依赖高考成绩。而在其它国家，最主要的挑战是学校的录取不主要依赖标准化测试结果，所以对照起来有难度。
思路很简单，但是执行起来却非常困难，而且实际研究价值可能也有限。中国家长们都相信教育的价值，也愿意竭尽所能给孩子们最好的教育和起步平台。只要家长们不过分举债买房，或者给小孩过高期望和压力，我觉得都可以理解。重要的是给小孩真正好的教育，而不仅仅是家长们觉得好的教育。
这个问题很复杂，也是家庭的自由选择，这里也不展开讨论。
最后要跟大家分享的，是一个英国团队做的研究，他们对比了英国三种类型学校的学生学术水平差异，一定程度上解答了我们关于好学校价值的问题。
英国的研究论文
在2018年，英国伦敦国王学院的Robert Plomin的团队在Science of Learning杂志上发表一篇解释英国三类学校学生成绩差异的论文，这篇文章提供了很多有趣的发现。
论文可以在这里免费阅读。
先介绍下研究的背景：
在英国有三大类学校：
- 一般公立学校（无择优，模式类似中国公立小学和初中）
- Grammar公立学校（有择优，模式类似中国的好公立高中）
- 私立学校。
和中国类似，在英国的标准化考试GCSE中，有择优的公立学校和私立学校，成绩明显高于一般的公立学校。所以英国的家长们，也是很努力的想把孩子们送入这一类的好学校。
在这篇论文中，作者主要分析了学校间分数差异的主要原因。
在这边文章中，作者认为学生的成绩由这几方面影响：
学术成绩 = 学校价值 + 学生遗传因素 + 家长因素（收入，教育理念）+ 学生之前的学术水平和成绩
他们在排除掉其它因素后，发现单独由于学校价值带来（模型中能解释的方差）学术成绩差异少于1%。
所以他们的结论是：
择优的公立和私立学校，之所以能取得更好的平均学术成绩，主要是因为在择优过程中筛选了更好的生源（更“聪明”的遗传基因，更好的家长，过去取得更好成绩的学生）。
论文原话是这样说的:
However, once we controlled for factors involved in pupil selection, there were no significant genetic differences between school types, and the variance in exam scores at age 16 explained by school type dropped from 7% to <1%. These results show that genetic and exam differences between school types are primarily due to the heritable characteristics involved in pupil admission.
这个论文一定程度上解答了我们一开始的疑问：好学校之所以考试成绩好，主要是因为筛选了生源。
不过为什么中国不择优的好公立学校成绩也好呢，我个人有几个猜想：
- 好公立学校通过学区房，间接筛选了高付费能力和教育投入意愿的家长。
- 升学率（除了中考和高考）不仅仅由标准化考试决定。学校的口碑在面试官筛选中也可能有一定的加成。
个人小结
教育是个重要话题，我也完全理解和认同对子女教育的投资。不过这也不妨碍我们尝试分析好学校带来的真正价值。
在英国的研究中，我们发现学校本身（教育，同学氛围）带来的学术成绩提升不明显。一方面这是一个很重要的参考，但另一方面我们也要意识到研究可能的局限性，以及学术研究和生活实践中的可能差异。比如，我相信大部分家长不会仅仅因为一篇论文，就坦然接受“好学校无价值”的理念而放弃对好学校的追求，包括我自己也不会这样实践。
我个人的想法有这么几点：
- 如果有可能，选择“凭孩子本事录取”的择优学校。这样无论是学校最终的平均成绩，还是孩子间的学术氛围，都是很不错的。
- 如果其它因素相差不大，优先选择“大家也觉得好的”学校。因为口碑可能会非标准化成绩录取有帮助。（例如美国大学录取对高中的筛选）。
- 如果压力不大，买学区房从投资角度（资产过往的风险和收益）和子女教育角度（间接筛选家长，学校口碑）也是个好的选择。但是要注意投资的风险和对学校有合理期望，不要举全家之力并且把不合理的期望和压力转移到孩子身上。
最后祝大家都得偿所愿，祝所有孩子学有所成！
2020年07月19日