全球租房压力分析

主要结论

• 上海的平均收入水平和全球其他城市相比还有较大差距。后续的收入增长和追赶其他城市应该是值得期待的。
• 上海的租金绝对值水平已经是全球前10%。这意味着后续租金大幅增长的空间比较有限。
• 全球租金占家庭收入的比例平均在23%，这可以作为合理租金压力水平的一个参考。
• 上海的租金占收入比例是全球前10的水平，跟香港的租金压力一样大。作为应对，家庭会降低租房品质以控制预算。

背景

我一直对“别处的生活”很感兴趣。特别是想了解下在别的城市生活的普通人：他们的柴米油盐酱醋茶是什么样的？他们生活的压力大不大？相对与全球其他地方，中国（上海）的价格水平怎么样？

按照我个人的生活经验，我的开支中，最大头的是租房成本。居住成本也是衣食住行里面支出最高，也是最重要的一个。

今天我们就来看一下，全球主要城市的租金情况，以及租金相对与收入的占比情况来。最后我们来看一下，站在发展的眼光去看待，目前上海的租金在什么水平，后续可能会有怎么样的发展。

数据来源

数据来源是我个人很推荐的一个网站：https://www.numbeo.com/cost-of-living/ 。这个网站是全球网友主动上传的各个城市的各项费用。在排除异常值后，展示给大家各项的平均数据。整体上来看，数据还是比较合理的。

注意事项：这个网站的数据绝大多数是外国网友上传。对于中国数据来说，大部分可能是在上海工作的外国人，所以数据（比如收入，租金）数据相对比较偏高一点，更多的是代表上海“白领”的生活水准。

Cost of Living

例如，如下是上海的平均税后收入和三室租金。个人感觉相对偏高一些，不过还是在合理范围内：

全球数据对比

收入数据

在这一次分析中，我们筛选出全球税后收入前300名的城市。

那么，这些城市的税后收入分布如何呢？从下图可见，全球前300的城市：

• 中位数收入在￥18000左右，差不多是巴黎的收入水平
• 最高收入城市是旧金山，税后收入是￥55000（$7800）
• 上海收入为￥10000，排名261名

所以单从收入的角度来看，尽管上海的数据可能偏高一些，但是相对全球其他大城市，平均收入还是处在一个比较低的水平。

租金数据

这里我们主要看市中心数据。主要原因是不同城市的面积相差很大，因此“非市中心”的定义可能差异较大。例如欧洲的某些城市，例如芬兰的赫尔辛基，面积非常小，几乎没有“非市中心”的概念。而亚洲的大城市，例如上海和东京，则面积非常大。

下图是全球前300城市的市中心三室租金分布。一些主要结论：

• 中位数租金在￥12000，大概是深圳的租金
• 最高租金是纽约，平均租金为￥47000
• 上海的租金是￥18000，排名52名

从租金的角度，上海的其实已经是全球比较靠前的水平了。按照我个人的观察，虽然￥18000听起来比较高，但也在合理范围内。比如上海内环以内的20年房龄电梯房（非“老破大”），装修还不错的房源，租金单价约120元/平，如果是140平的三室的话，租金要￥16800。

注意事项：再次提醒，上海的数据更偏在上海的外国人，他们对租房的要求（比如装修，小区环境）等偏高一些，因此平均租金会比整个上海平均水平高一些。

租金压力

接下来我们来看一下租金压力，即租金占家庭税后收入的比例。

下面是我们的数据定义：

• 租金：取市中心和非市中心三室租金的平均值。
• 家庭收入：城市平均税后收入的250%。

备注：
关于租金：尽管前面提到非市中心数据存在不太可比的情况，但这里为了尽可能接近家庭租房的真实情况，还是取了两个值的平均。
关于家庭收入：我们假设是两个人的家庭，其中一个是城市平均收入，另外一个是平均收入的1.5倍。

下图是全球前300城市租金压力分布。一些主要结论：

• 租金压力中位数是23%，家庭把23%的税后收入用来租房
• 压力最大的大城市代表是香港，家庭把56%的税后收入用来租房
• 上海的租金压力也是全球前10名，家庭同样把56%的税后收入用来租房
• 前面提到租金最高的纽约，因为他们的平均家庭收入也高，所以他们的租金压力是38%

这里上海的数据是让我有点意外的。我之前的观点一直是：

中国的房价可能有比较大的泡沫，但是租金没有。

不过这里看到上海的平均租金相对家庭收入的比例居然是全球前10名的。实际情况可能没有这么夸张，因为：

• 家庭可能会降低租房标准以控制预算，例如更小，更偏，更旧的房源
• 上海的贫富差距相对其他城市更大，因此上海数据用平均值，可能会低估“高端”租房人群的真实收入

但是不管怎么说，上海的租金以及租房品质相对全球同级别的城市，还是属于比较差的水平的。后续的改善，可能一方面要靠收入的持续上涨（目前上海收入还是偏低），以及租房市场品质的不断提高吧。

附录

全球主要城市数据列表

2020年07月16日